洪武时期，南京官员、坊厢居民、卫所军士以及工匠、太学生（明清时期就读国子监的学生）等所住房屋多由政府统一营建。 

　　经过明初近三十年的营建，南京城墙扩展至六十余里，且城市内部各功能区设施完备，《洪武京城图志》序中这样描写明初首都南京城的盛大规模与恢弘气象：“紫微临金阙煌煌，黄道分玉街坦坦，城郭延袤，市衢有条。……非远代七朝偏据一方之可侔也。”城中设五城兵马司，对中城、东城、北城、西城和南城（即五城）分别进行治安管理。五城之中官员、军士、居民、匠役数十万，大部分都得到了统一安置。 

　　这些朝廷统一营建的房屋具有官房的性质，被分为三种类型：廨舍、廊房、营房，有相应的分配与管理制度。廨舍是官员居住，由工部负责登记、分配与维修；廊房是民住，由五城兵马司征收房钞并上交户部；军伍营房则由兵部掌管。 

　　廨舍使用有两个基本原则：各部官员各居其所，官民不得杂居。但管理廨舍的这两项原则在执行中并不顺利，洪武时期即有违例情况。廨舍的维修翻盖由工部负责，往往因各种原因被拖延，无房居住的官员就去兵马司讨空闲房屋，官员们或掺占居住，或租赁民房。也有官员自行出资维修房屋，继而将房屋视为己产，私下租赁或者出售给普通百姓。 

　　嘉靖十三年，都察院对南京官舍的使用情况进行全面清查，但想要妥善处理十分困难，最后的处理措施之一是，对于早先被官员出售的廨舍，官府不再赎回，这相当于默认了房产权的转移。 

　　在廨舍、廊房、营房这三类房屋中，朝廷对民住廊房收取房钞，有学者将房钞视为明代房产税的一种。 

　　至于房钞的征收方式，朝廷对廊房住所按字号编制清单资料，由内府掌房科负责保管收藏。房钞按季征收，由五城兵马司令各总甲催纳，钞钱上交户部。如遇房屋损毁，则减少或者免除房钞。 

　　南京大学历史学系教授罗晓翔分析《大明会典》《万历会计录》及《南京都察院志》中的南京五城房钞数据后发现，有明一代，南京房钞征收并未出现大的波动，整体管理较廨舍、营房稳定。 

　　对于个中原因，罗晓翔教授曾经撰文进行分析。首先，总甲在这一过程中起了重要作用。明代南京有火甲之役，即派居民充当火夫、总甲，火夫负责夜巡，总甲辅助有司，尤其是五城兵马司，对基层社会进行税收和治安管理。其次是宝钞（明朝纸币）贬值，自弘治元年（1488）开始，房钞折银，“每钞一贯折收银三厘，每钱七文折收银一分”。此后宝钞对白银不断贬值。嘉靖十六年（1537），每钞一贯折银一厘一毫四丝三忽，每钱七文折银一分。嘉靖十七年（1538），五城房钞每贯折银六毫，后相沿为例。宝钞的贬值，一定程度上减轻了居民交纳房钞的压力。 

　　除却总甲和宝钞贬值因素，也有城市政治地位转移的因素。洪武时期所收房钞原为“征进京宫用”，永乐迁都后，朝廷曾经对南京施加的经济压力在很大程度上被转移到北京。 

　　在北京，对房屋征税的主要名目是房号税。房号税按阴历计月征收，每月一次，遇闰加一次。如遇到房屋损坏、自然灾害等特殊情况，还可减免税负。如隆庆四年 （1570）的谕都察院曾记录:“京城内外小民疾苦，即今为始，每岁五、六、七月俱免房号钱，给与修理。” 

　　在对房屋征税的具体实施过程上，“两京”有相似也有不同。相似之处在于二者都是以间架为课征单位，以房屋占地面积、修筑年代以及房屋质量的好坏作为征收标准，征收范围都是五城。不同之处在于管理及用途，南京的房钞全部上交户部，北京房号钱部分交内府，部分作为公用支出。 

　　对城市房屋的建设、管理是城市治理的一种表现，如何对房屋资源进行征税也考验当政者的政治智慧。 

　　宋代以前，国家对房屋的征税属于杂税，未单独归类。到了宋代，城市房屋中的宅税、地税已经是国家税赋中的正税。纵观明朝，明初，国家对房屋的征税比较杂乱，甚至税收的名称也会随历史演变而变，征税标准在不同时期也有些许不同；到明朝中后期，国家对房屋的征税才逐步制度化，明确在城市范围内对房屋征税。