“房屋养老”要求构建全生命周期房屋安全管理长效机制
何为房屋养老金？为何要建立房屋养老金？资金从何而来又将被如何使用？对居民生活将产生何种影响？这些都是受到广泛关注的问题。
何为房屋养老金？
房屋养老金通常指住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。房屋养老金账户由个人账户和公共账户组成，个人账户通过缴纳住宅专项维修基金建立，而公共账户由政府筹资，不需要个人出资。
房屋养老金源自“养老金”理念。养老金是指在劳动者年老或丧失劳动能力后，根据其社会贡献和所具备的养老保险资格或退休条件，政府按月或一次性以货币形式支付保险待遇，用于保障劳动者退休后的基本生活需要。房屋养老金也具有类似功能，其属于房屋全生命周期中用于保障房屋安全的资金，可用于房屋日常体检、维修、改造和管理。
建立房屋养老金制度是加强既有房屋安全管理、着力解决群众急难愁盼问题的重要举措之一。房屋养老金制度是在多种背景之下建
立的。
房屋养老金的正式提出，源于安全管理的迫切需要。近年来，发生在房屋安全领域的个别重大恶性事件，造成了极其严重的人身和财产损失，随之产生重大舆情，也加速国家相关部门对房屋安全管理以及房屋养老金制度的出台。2021年7月，住房和城乡建设部召开会议，约谈了对当时湖北十堰燃气管道爆炸事故负有监管责任的相关部门。会议强调了需要“建立健全日常安全管理制度”。2022年，住房和城乡建设部部署开展了全国自建房安全专项整治行动。同年5月，国务院办公厅发布《关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，文件首次明确提出“房屋养老金”制度，并指出建立长效机制，完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。
除了安全性问题，老旧小区亟需改善问题的增多也推动了房屋养老金制度的出现。大量业主关于房屋安全管理问题的投诉量激增且投诉频次高，历史遗留问题多，如墙体开裂、漏水、公共部件年久失修、违建侵占公共空间等，相关部门解决起来难度很大，对百姓日常幸福生活和安居乐业造成重大影响。
当前，我国房地产进入存量房阶段，大量房屋开始步入“中老年”，我国城市发展已从大规模增量建设转入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段。一般性建筑（住宅、写字楼、学校等）主体结构耐久年限为50~100年，严格按规范设计施工且后期管理得当的建筑，其耐久性应达到设计使用年限。但由于规划设计不合理、建筑质量未达标、实际使用破坏多等诸多现实因素，一些房屋建筑在建成30年左右就开始需要较为专业的维护修缮。
据国家统计局的数据，到2030年房龄超过20年的房屋比例将达到32%，可能带来更高的风险与安全问题。改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟须增量资金入场。
资金从何而来？
房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。公共账户资金由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。地方政府可通过“财政补一点、土地出让金归集一些”等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。个人账户是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。
其中，土地出让收入作为房屋养老金主要资金来源有两个路径。一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目。二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。同时，老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。未来，维修资金增值收益、小区公共空间的经营性收益、创设配套金融产品等也有望成为公共账户资金来源。
公共账户的建立和资金注入，要遵循三个基本要求：一是量力而行、循序渐进，要基于土地市场、财政压力和各资金状况，有序规划时间表，在立法等基础上有序推进相关工作；二是试点先行，要求对急难愁盼和风险隐患较大的小区率先改革和资金支持，减少资金一次性筹集方面的压力；三是建立开放式的账户管理制度，立足于小区“更安全”和“更增值”角度，鼓励社会资本参与和支持公共账户的
建设。
房屋养老金个人账户资金是业主在办理商品房房屋所有权证，获取《不动产权证书》时，缴纳公共维修基金平移而来，包括住宅专项维修基金及超额收益。根据2007年建设部和财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的
原则。
建立房屋养老金制度的消息一出，引起了广泛关注和讨论，也有一些亟待纠偏的误解。
其一，房屋养老金被误认为是“变相的房产税”。房屋养老金是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的、兜底性制度设计，其中个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户后续会加快建立，是政府自己筹资的，不需要个人出资。
其二，网络上流传的各种房屋养老金收费标准，只是已在执行的住宅专项维修资金收费标准，目前并没有具体的数额规定。
其三，误认为实施房屋养老金政策后，需要补齐住宅专项维修资金，一定会增加住房成本或者间接导致房价下跌。2004年后购买商品房的业主，在办理《房屋所有权证》（2008年后改为《不动产权证书》）时，已经缴纳住宅专项维修资金，只有当资金余额不足首期资金的30%时，才需要及时续交。对于2004年以前的商品房和公有住房的补齐政策尚无明确细则。但本着房屋养老金有助于将老房子变成好房子的宗旨，这项政策将有助于延缓房屋老化，有助于提振“老破小”的市场价值。
如何使用资金？
房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
在房屋养老金的使用上，要坚持“专款专用、民主决策、公开透明”的原则。
第一，要明确使用范围，必须主要用于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，具体包括屋顶、外墙、楼道、电梯、消防设施等的维修和更换。
第二，要建立民主决策机制。在资金使用前，必须经过业主大会或业主委员会的同意。通过召开业主大会、征求业主意见等方式，确保资金使用的合理性和合法性。
第三，管理要公开透明。所有资金的收支情况都需要定期向业主公示，接受业主的监督和质询。同时，相关部门也会加强对“房屋养老金”的监管力度，确保资金的安全和有效
使用。
房屋养老金的设立有助于保障居住安全、延长房屋使用寿命、促进房地产市场健康发展。
及时对房屋进行维修和改造，可以有效消除安全隐患，确保居民的居住安全。特别对于老旧小区，能更好地解决改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。通过定期的维护和保养，可以延缓房屋的衰老过程，延长其使用寿命，不仅有利于减少资源浪费和环境污染，还为社会节约大量的建设成本。在房地产市场进入存量时代的背景下，房屋养老金制度的建立也能激发房地产市场活力，推动其持续健康发展。
