自今年三季度末以来，国内股市大幅回暖，楼市也出现销售向好状况，投资者对这两大市场关注热情重新升温。 

　　2008年，受美国次贷危机影响，我国楼市和股市也曾陷入低谷，但后续的刺激经济政策带来了国内楼市十多年的繁荣周期，国内股市虽也脱离危机下的市场低位，但后市涨幅要相较于楼市显得较为温和。 

　　随着经济发展和人民生活水平的提高，我国房地产市场供求关系发生新变化，改善性住房需求崛起。目前，我国资产或将迎来的新一轮上行周期，多部门出台一揽子稳楼市政策释放何种信号？对楼市和股市又将产生怎样的影响？ 

稳楼市政策力度加大 

　　面对房地产行业下行周期，国内楼市逆周期调控措施持续发力，楼市风险外溢效应获得有效控制，城镇居民购房的能力和信心也逐步恢复。 

　　在这一过程中，金融信贷支持力度大、指向性明确、覆盖范围广，涵盖供给、需求两端。 

　　在楼市供给层面，国家金融监督管理总局与住房城乡建设部共同建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目纳入了白名单，推动金融机构增强融资支持力度。预计到今年年底，通过审批的白名单项目贷款总金额将超过4万亿元。保障楼市有效供给是增强购房者信心，避免房地产市场大起大落的重要前提。合规地产项目的有序推进既保障了已购房者的权益，又有利于增强持币待购者的入市信心。而合理适量的楼市供给有利于行业经营者保持适度的发展节奏，又可规避投机者利用楼市涨跌放大对宏观经济的负面影响。 

　　在楼市需求层面，央行已陆续下调住房公积金贷款利率、房贷首付比例以及房贷利率来激发楼市购买力。央行在9月底下调二套房首付比例至15%，使得改善型需求入市能力大幅增强，这也是当前撬动楼市成交量的重要因素之一。 

　　此外，央行还降低了存量住房贷款利率。11月以来，国内各商业银行根据央行指导陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，陆续下调存量房贷利率，预计平均每年减少家庭的利息支出1500亿元左右，这将有利于扩大国内社会消费投资需求，促进宏观经济恢复较好增长态势。 

　　税收优惠政策“组合拳”是降低流转环节的税负、促进房地产市场交易良性循环的良方。为促进国内二手房市场的交易活跃度，“卖旧买新” 换购住房的所得税、契税等优惠政策先后出台。此外，财政部还将研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，包括增值税和土地增值税。这些措施以往都与各地限购措施相挂钩，未来将根据各地调控需求进行不同程度的调整。 

　　土地政策的调整对稳楼市也具有影响。土地是房企重要的资产，也占用了开发商大量的资金。盘活土地资产有利于改善房企资金链状况，推动消化存量住房及保障房建设目标。财政部部长助理宋其超在10月17日的国新办新闻发布会上表示，财政部拟会同相关部门实施利用地方专项债收储土地和收购存量商品房的政策。央行和金监总局也在研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要时央行或将提供再贷款支持。 

　　在住房保障方面，为消化存量住房，逐步改善城中村及危旧房居民的生活环境，住建部计划通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造，旧房居民可直接搬入新居。 

　　为优化楼市调控，许多地方政府根据实际情况，陆续调整或取消各类购房限制措施，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准区分等方面。 

国内房地产市场预期正筑底改善 

　　其实，今年9月前的楼市维稳措施已经发挥效应，在供给侧的融资支持令合规房地产项目保持正常建设进度，楼市风险受控。9月，央行再度加大房地产需求侧刺激力度，楼市销售情况及港股、A股房地产股票皆有向好表现，有望带动国内楼市走出低谷。 

　　9月24日，央行宣布降低二套房首付比例至15%，此后，供需矛盾较大的国内一线城市的新房和二手房成交显著增长。据统计，北京、上海、广州、深圳四大国内一线城市10月商品住宅销售面积分别为59.59万平方米、116.05万平方米、40.81万平方米和111.2万平方米，均为年内月度成交面积高位。二手房交易方面，10月北京成交面积为152万平方米，为近19个月以来最高位；深圳成交面积为57.44万平方米，为2021年2月以来的最高位。从国内30个大中城市日均成交的高频数据来看，截至11月12日，30个大中城市商品房成交面积的30日移动平均值回升至38.34万平方米，也呈现逐步回升态势。当然，这只是新政后首月的楼市表现，随着稳经济各项政策发挥效应，实体经济逐步复苏，居民收入和社会就业形势改善，楼市刚需和改善型需求有望进一步释放。 

　　除了房地产市场成交回暖，房地产股票也趋于活跃。受益于央行创设两项结构性货币政策工具，9月底以来A股大幅回升。港股市场则是在美联储年内首度降息后逐步回升，之后借助A股强势也有大幅回升。股市行情向好，加之直接作用楼市的利好措施，A股和港股的房地产板块均出现超跌反弹的强势表现。其中，从9月24日至11月12日，A股申万房地产指数上涨41.82%，恒生中国内地地产指数上涨27.37%。其实，地产股低位启动上涨行情的时点要早于9月24日楼市新政的发布时点，若以9月11日的地产股低位时点计算，截至11月12日，这两个指数则分别上涨53.23%和36.27%。地产股的放量上行或预示着其历史重要底部出现，国内外投资者或转变此前对地产股的熊市思维；地产股市值的回升也将助力上市房企利用资本市场工具改善资金链状况，进而推动销售业绩回暖。 

　　国际主要经济体的货币政策已进入降息周期，美元汇率、美债利率将有所回调，这将进一步改善融资环境，提升国际贸易和投融资活跃度。美联储于11月8日宣布年内第二次降息，将联邦基金利率的目标区间下调25个基点至4.5%至4.75%，这也确认了美联储货币政策进入降息周期。面对较高的债务压力和较高利率水平，美国政府有可能需要通过提升效率来控制财政赤字，通过降低利率来减少巨额利息负担。若欧美通胀压力继续回落，美联储继续降息的概率偏大，则国内上市房企在国际金融市场的融资环境或将有所改善，有利于其开展积极的经营改善策略。此外，欧美经济体若进一步降息也将释放国内货币政策空间，中长期贷款报价利率有望进一步降低，有利于减少居民购房利息支出，降低房企融资成本压力。 

国内楼市和股市前景展望 

　　对于大部分居民而言，买房或为人生中最重大的支出项目，它不仅满足了居住需求，同时也形成了个人的固定资产。在居住需求迫切且购房难度降低的情况下，楼市刚需和改善性需求释放将迎来较好时机，因此，供求矛盾较大的国内一线城市率先迎来了楼市成交 

　　回暖。 

　　我国一直坚持“房住不炒”的定位，完善市场加保障的住房供应体系，保障基本住房需求，市场满足多层次、多样化的住房需求。楼市的过度繁荣对实体经济也会产生一定负面影响，企业相关生产运营成本上扬，负债压力增大，不利于企业积累收益、加大研发、提升核心竞争力，进而也会影响国内制造业发展。  

　　随着政策效应持续释放，房地产市场有望继续保持稳定向好态势，助力宏观经济复苏向好概率偏大，而再现房价大幅上涨的楼市过热情形的可能性偏低。 

　　相比较而言，国内股市的发展却大有可为。因为股市融资直接增强上市企业的资本实力，降低其负债水平，使其可以加强主业研发投入，增强技术储备，提升产品市场竞争力。当前，国家正处于进一步深化改革的关键时期，推进中国式现代化发展，需要促进各类先进生产要素向发展新质生产力集聚，大幅提升全要素生产率，而国内资本市场则能够聚集中长期耐心资本投向科技前沿领域，实现硬科技实力成长突破；其财务意义就是实现上市企业盈利能力的提升、净资产收益率的上行，而非资产规模盲目扩张，增加投资者回报，提升估值水平，带动国内股市重心稳步抬升。 

　　稳楼市有利于股市向好发展，建议中长期投资者从大类资产配置的角度出发，优先配置具备硬科技实力的A股低估值的优质蓝筹股，并考虑标配或低配预期收益率偏低的房地产 

　　资产。